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Financer l’achat de votre propriété
Mise de fonds, RAP, CELIAPP, capacité d'emprunt et test de résistance : toute la stratégie avant l'offre. Courtier à Terrebonne, sans frais pour vous.
Un achat se décide bien avant la visite. Ce qui fait la différence entre une offre acceptée et un financement qui déraille, c’est le travail fait en amont : savoir exactement combien vous pouvez emprunter, d’où vient chaque dollar de votre mise de fonds, et quelle institution regarde votre profil du bon œil. Que ce soit votre première maison, un chalet ou un immeuble à revenus, la mécanique est la même. Ce sont les règles qui changent.
À qui ça s’adresse
- Vous n’avez jamais été propriétaire et vous ne savez pas par où commencer.
- Vous avez une mise de fonds partielle et vous vous demandez si c’est assez.
- Vous achetez à deux et un seul des deux a déjà été propriétaire.
- Vous visez une résidence secondaire ou un premier immeuble à revenus.
Combien de mise de fonds ça prend, réellement
Le minimum au Canada suit trois paliers, calculés par tranche et non sur le prix total.
- 5 % sur la première tranche de 500 000 $.
- 10 % sur la portion du prix qui dépasse 500 000 $.
- 20 % à partir de 1,5 M$ : au-delà de ce seuil, le prêt ne peut plus être assuré.
Concrètement : une propriété à 650 000 $ demande 40 000 $, soit 25 000 $ sur la première tranche plus 15 000 $ sur les 150 000 $ excédentaires, et non 65 000 $ comme beaucoup le calculent.
Sous 20 % de mise de fonds, l’assurance prêt hypothécaire devient obligatoire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Elle protège le prêteur, pas vous, et sa prime s’ajoute au montant emprunté.
Où aller chercher la mise de fonds
Quatre sources se combinent, et l’ordre dans lequel on y puise change votre facture d’impôt.
- Le CELIAPP : 8 000 $ par année — les droits inutilisés se reportent, jusqu’à un maximum de 8 000 $, donc jusqu’à 16 000 $ dans une même année — et 40 000 $ à vie. La cotisation est déductible et le retrait pour l’achat n’est jamais remboursable.
- Le RAP : jusqu’à 60 000 $ retirés de votre REER sans impôt, à rembourser sur 15 ans à partir de la deuxième année suivant le retrait. Exception : pour les retraits faits entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, le remboursement ne commence que la cinquième année.
- Le CELI : aucun avantage fiscal à l’achat, mais aucune contrainte non plus.
- Un don familial : accepté, à condition qu’une lettre de don confirme qu’il ne s’agit pas d’un prêt déguisé.
Le test de résistance, en français
Votre prêteur ne vous qualifie pas au taux que vous allez payer, mais au plus élevé de deux chiffres : votre taux contractuel majoré de 2 %, ou 5,25 %.
Si on vous offre 4 %, votre capacité d’emprunt est calculée comme si vous payiez 6 %.
Depuis le 15 décembre 2024, les acheteurs d’une première propriété et les acheteurs de constructions neuves peuvent amortir un prêt assuré sur 30 ans plutôt que 25.
Les frais que personne ne vous annonce
En plus de la mise de fonds, prévoyez :
- La taxe de bienvenue (droits de mutation), payable quelques mois après l’achat.
- Les honoraires du notaire, obligatoires au Québec.
- L’inspection préachat, que je recommande toujours.
- Les ajustements de taxes municipales et scolaires payées d’avance par le vendeur.
Acheter un immeuble à revenus de 2 à 4 logements
La mise de fonds dépend d’abord d’une question : allez-vous habiter l’immeuble ?
- Duplex que vous occupez : mise de fonds minimale de 5 %, selon les mêmes paliers qu’une maison.
- Trois ou quatre logements que vous occupez : 10 % de mise de fonds.
- Immeuble que vous n’occupez pas : 20 % de mise de fonds.
Un immeuble locatif que vous n’occupez pas ne devient pas automatiquement inassurable à 20 %. La SCHL, Sagen et Canada Guaranty ont chacun un programme pour le locatif de 2 à 4 logements. Mais à 20 % l’assurance n’est plus obligatoire, donc c’est le prêteur qui décide d’y recourir ou non, et tous ne le font pas.
Les revenus locatifs comptent dans le calcul de votre capacité d’emprunt, mais jamais en totalité. Chaque prêteur applique son propre pourcentage et sa propre méthode, ce qui explique qu’un même immeuble soit refusé par une institution et accepté par une autre.
À partir de cinq logements, on entre dans le financement multilogement, du ressort du commercial. C’est un autre métier, avec d’autres règles, et je vous le dirai plutôt que de vous faire perdre du temps.
Questions fréquentes
Combien de mise de fonds faut-il pour une première maison au Québec ?
Le minimum est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur la portion qui dépasse ce montant. Une maison à 450 000 $ demande donc 22 500 $, et une maison à 650 000 $ demande 40 000 $. À partir de 1,5 M$, la mise de fonds minimale passe à 20 %.
Peut-on combiner le RAP et le CELIAPP pour la même propriété ?
Oui. Les deux régimes se cumulent pour un même achat : jusqu’à 60 000 $ par personne au RAP et jusqu’à 40 000 $ de cotisations au CELIAPP. La différence importante est que le RAP se rembourse sur 15 ans, alors que le retrait du CELIAPP ne se rembourse jamais.
Faut-il être préqualifié avant de visiter des propriétés ?
C’est fortement recommandé. Une préqualification vous donne un budget réaliste, vous évite de tomber en amour avec une propriété hors de portée, et rend votre offre plus crédible aux yeux d’un vendeur qui compare plusieurs promesses d’achat.
Est-ce que le courtier hypothécaire coûte quelque chose à l’acheteur ?
Non. Dans un dossier résidentiel standard, la rémunération du courtier est versée par l’institution financière retenue. Vous ne payez pas d’honoraires pour le magasinage, l’analyse ou le suivi du dossier.
Quelle mise de fonds pour un chalet ou une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire habitable à l’année, avec un accès routier ouvert l’hiver, une fondation permanente et une source de chauffage permanente, peut se financer avec une mise de fonds aussi basse que 5 %, selon les mêmes paliers que la résidence principale. Plusieurs prêteurs plafonnent toutefois le montant qu’ils acceptent d’assurer sur ce type de propriété, indépendamment des paliers.
Qu’est-ce qui change si le chalet est saisonnier ?
Dès que la propriété devient saisonnière (accès par bateau ou chemin non déneigé, pas d’eau courante l’hiver, chauffage d’appoint seulement), les règles se resserrent : la mise de fonds minimale monte, l’assurance prêt n’est plus toujours possible, et le nombre de prêteurs intéressés diminue nettement. C’est un cas où le choix de l’institution fait toute la différence, et où on valide les critères avant de faire une offre.
Comment se finance l’achat d’une propriété neuve ou une construction ?
Tout dépend de qui possède le terrain. Si le constructeur en est propriétaire et vous vend une maison ou un condo terminé, le financement ressemble à un achat classique : un seul déboursé chez le notaire, le jour de la livraison. Si vous possédez le terrain et confiez les travaux à un entrepreneur, le prêt se verse par tranches : un évaluateur se déplace pour établir le pourcentage d’avancement et le prêteur libère la tranche suivante. Les assureurs couvrent les quatre premières inspections ; au-delà, les frais reviennent au client. Le calendrier des versements n’est fixé par aucune norme : chaque prêteur a le sien, et il se négocie au dossier.
Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs couvre-t-il mon projet ?
Il est obligatoire pour les maisons unifamiliales, les plex de deux à cinq logements qui ne sont pas détenus en copropriété divise, et les copropriétés divises d’au plus quatre unités superposées. Il protège vos acomptes jusqu’à 50 000 $, d’où la recommandation de ne pas verser davantage. Il ne couvre PAS l’autoconstruction, quand vous agissez comme votre propre entrepreneur sans entrepreneur accrédité, et une tour de condos de plus de quatre unités superposées n’est pas visée non plus.
Quels remboursements de taxes existent sur une habitation neuve ?
Le remboursement de la TPS pour habitation neuve va jusqu’à 6 300 $, dégressif entre 350 000 $ et 450 000 $ avant taxes. Celui de la TVQ va jusqu’à 9 975 $, dégressif entre 200 000 $ et 300 000 $. Si vous êtes premier acheteur, un second remboursement s’ajoute depuis 2025 : la TPS est remboursée à 100 % sur une habitation neuve de 1 M$ ou moins, puis de façon dégressive jusqu’à 1,5 M$, et nulle au-delà. Trois conditions : ni vous ni votre conjoint n’avez habité une propriété que vous possédiez pendant l’année en cours et les quatre précédentes, la convention d’achat a été conclue après le 19 mars 2025, et la construction commence avant 2031. C’est le remboursement le plus payant du lot, et celui que le plus de gens ignorent.
Quels pièges surveiller quand on achète du neuf sur plan ?
Deux reviennent constamment. La durée pendant laquelle un taux peut être retenu avant la livraison n’est encadrée par aucune règle : c’est une politique commerciale, souvent plus courte que le délai annoncé par un promoteur. Et une approbation obtenue à la signature du contrat préliminaire n’est pas définitive : le prêteur revalide vos revenus, votre emploi et votre crédit avant le déboursé final, et un changement d’emploi entre les deux peut tout faire dérailler. Le neuf coûte aussi plus cher en frais annexes : les inspections d’avancement, les intérêts payés pendant le chantier sur les sommes déjà déboursées, et des frais de notaire plus élevés quand il y a plusieurs déboursés. Ça se planifie, mais ça se planifie d’avance.
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Xavier Valiquette · Courtier hypothécaire, certificat AMF n° 270893 · Multi-Prêts Hypothèques. Information fournie à titre indicatif ; les conditions varient selon le prêteur et selon votre dossier.