Le bon service, au bon moment
Votre renouvellement vaut mieux qu’une signature
Votre terme arrive à échéance ? Ne signez pas la première offre. Comparatif de plus de 20 prêteurs, transfert sans pénalité, sans frais pour vous.
Quatre à six mois avant l’échéance, votre institution vous envoie une offre de renouvellement. Elle est simple à accepter : une signature, aucune paperasse. C’est exactement pourquoi elle est rarement la meilleure. Le renouvellement est le moment de l’année où le marché travaille pour vous, à condition de le faire travailler.
À qui ça s’adresse
- Votre terme se termine dans les douze prochains mois.
- Vous avez reçu une lettre de renouvellement et vous ne savez pas si l’offre est bonne.
- Vous hésitez entre un taux fixe et un taux variable pour le prochain terme.
- Votre situation a changé depuis cinq ans et votre hypothèque ne l’a pas suivie.
Le bon moment : 90 à 120 jours avant
La plupart des prêteurs permettent de retenir un taux jusqu’à 120 jours avant l’échéance. C’est la fenêtre où l’on a le plus d’options : assez tôt pour magasiner sans pression, assez tard pour que le taux retenu soit encore valide au moment de la transition.
Attendre le dernier mois réduit vos choix à une seule offre — celle de votre banque actuelle. C’est confortable, et ça se paie.
Ce que le renouvellement automatique vous coûte
L’offre de renouvellement d’une institution est rarement son meilleur taux. Elle est calibrée sur la probabilité que vous signiez sans comparer. Ce n’est pas malhonnête, c’est du commerce.
Mon travail est de mettre cette offre en concurrence, puis de vous montrer l’écart en dollars sur la durée du terme, pas seulement en points de pourcentage. Un écart qui semble minuscule sur papier représente souvent plusieurs milliers de dollars sur cinq ans.
Changer d’institution est plus simple qu’avant
Depuis le 21 novembre 2024, les prêteurs sous réglementation fédérale ne sont plus tenus d’appliquer le test de résistance à un transfert de prêt non assuré à l’échéance, quand le montant et l’amortissement ne changent pas.
La nuance est importante : c’est une exigence qui a été levée du côté des prêteurs, pas un droit qui vous est accordé. Chaque institution garde sa propre politique, et les caisses, qui relèvent de l’AMF plutôt que du fédéral, ne sont pas visées par cette décision. On vérifie donc au cas par cas avant de déposer quoi que ce soit.
Autrement dit, le principal obstacle au magasinage a été retiré. Un transfert de ce type se fait généralement sans frais pour vous : le nouveau prêteur absorbe habituellement les coûts de transfert et de radiation.
Fixe ou variable : la vraie question
Il n’existe pas de bonne réponse universelle, et quiconque vous en donne une sans connaître votre dossier vend quelque chose.
Ce qui doit trancher : votre tolérance réelle à voir un paiement bouger, la probabilité que vous vendiez ou refinanciez avant l’échéance, et la pénalité applicable dans chaque scénario. Un taux fixe légèrement plus bas assorti d’une clause de pénalité punitive peut coûter beaucoup plus cher qu’un variable, si vous brisez le terme.
Questions fréquentes
Quand commencer à magasiner son renouvellement hypothécaire ?
Entre 90 et 120 jours avant l’échéance de votre terme. La plupart des prêteurs retiennent un taux pendant cette période, ce qui vous laisse le temps de comparer sans pression et sans risquer de vous retrouver au taux affiché.
Changer de prêteur au renouvellement coûte-t-il quelque chose ?
Dans un transfert standard, généralement rien pour vous : le nouveau prêteur absorbe habituellement les frais de transfert et de radiation, et la rémunération du courtier vient de l’institution. Les cas particuliers, comme une modification du montant emprunté, se discutent au dossier.
Dois-je repasser le test de résistance si je change de banque au renouvellement ?
Ça dépend du prêteur. Depuis le 21 novembre 2024, les institutions sous réglementation fédérale ne sont plus obligées d’appliquer le test de résistance à un transfert simple de prêt non assuré à l’échéance. Mais l’exigence a été levée pour elles, pas pour vous : chacune garde sa politique, et les caisses relèvent de l’AMF. C’est une des premières choses que je vérifie avant de magasiner.
Mon institution actuelle peut-elle égaler l’offre que je trouve ailleurs ?
Souvent, oui, et c’est un excellent résultat. Une offre concurrente sur papier est l’argument le plus efficace qui existe pour faire bouger votre banque. Que vous restiez ou que vous partiez, vous y gagnez.
Que se passe-t-il si je ne fais rien à l’échéance de mon terme ?
Votre prêt est généralement renouvelé automatiquement par votre institution, souvent au taux affiché plutôt qu’au meilleur taux disponible. Vous restez donc propriétaire et vos paiements continuent, mais vous perdez le seul moment du cycle où le marché travaille pour vous.
Puis-je changer mon amortissement au renouvellement ?
Oui, vous pouvez le raccourcir librement pour rembourser plus vite. L’allonger est possible aussi, mais cela transforme le transfert en refinancement : le test de résistance redevient applicable et les conditions changent. C’est une distinction qui surprend beaucoup de gens au moment de signer.
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Xavier Valiquette · Courtier hypothécaire, certificat AMF n° 270893 · Multi-Prêts Hypothèques. Information fournie à titre indicatif ; les conditions varient selon le prêteur et selon votre dossier.