Le bon service, au bon moment
Faire travailler l’équité de votre maison
Utiliser l'équité de votre propriété pour rénover, investir ou financer un projet. Calcul de la pénalité, comparatif des prêteurs, sans frais pour vous.
Une maison qui a pris de la valeur est un actif qui dort. Le refinancement le réveille : on remplace votre prêt actuel par un nouveau, plus élevé, et la différence vous revient en argent. La vraie question n’est jamais « est-ce que je peux », c’est « est-ce que ça vaut la peine une fois la pénalité payée ».
À qui ça s’adresse
- Vous voulez rénover sans vider vos liquidités.
- Vous préparez un investissement : l’équité de votre maison dort pendant ce temps, et c’est souvent la source de fonds la moins chère à votre disposition.
- Vous voulez une réserve disponible, sans l’utiliser tout de suite.
- Vous financez un projet important et l’équité est votre option la moins coûteuse.
- Vous rachetez la part de votre ex après une séparation.
Jusqu’où on peut aller
En refinancement, la plupart des institutions vont jusqu’à 80 % de la valeur marchande de la propriété, tous prêts hypothécaires confondus, votre solde actuel inclus.
Une évaluation est presque toujours exigée : c’est le prêteur qui décide de la valeur, pas le voisin qui vient de vendre.
Racheter la part de votre ex après une séparation
Quand vous rachetez la part de votre ex-conjoint dans la maison que vous possédiez ensemble, l’opération peut être présentée aux assureurs comme un achat plutôt que comme un refinancement. La distinction change tout : le plafond de 80 % ne s’applique plus, et le montant finançable devient nettement plus élevé. Jusqu’où exactement dépend du nombre de logements, de l’assureur et du prêteur retenus.
Ce 80 % n’est pas une politique de banque. Il vient de la Loi sur les banques, qui interdit de prêter au-delà sans assurance, et l’assurance n’est pas offerte pour un refinancement avec sortie d’équité. Structurée en achat, l’opération redevient assurable.
Au Québec, une nuance change le montant à verser : pour les couples mariés ou unis civilement, c’est la valeur NETTE du patrimoine familial qui se partage, une fois les dettes déduites. La part de votre ex n’est donc pas la moitié de la valeur de la maison, c’est la moitié de ce qui reste une fois l’hypothèque soustraite. Au Québec, le notaire n’est pas optionnel non plus : une hypothèque immobilière est nulle si elle n’est pas reçue par acte notarié.
Une condition structure tout le montage : les deux parties doivent déjà être au titre de la propriété au moment de la demande. La disponibilité du montage dépend de l’assureur et du prêteur retenus, elle s’évalue au dossier.
Ce que l’équité coûte, et pourquoi elle reste moins chère
Un prêt garanti par une propriété se négocie à un taux plus bas qu’un prêt non garanti, parce que le prêteur prend moins de risque. Financer 50 000 $ de rénovations par un refinancement plutôt que par un prêt personnel change le paiement mensuel du simple au double, parfois davantage.
En contrepartie, la dette s’amortit sur une période beaucoup plus longue et votre maison la garantit.
Côté frais, prévoyez l’évaluation de la propriété, les frais de notaire pour la nouvelle garantie hypothécaire, et parfois des frais de quittance de l’ancien prêt. Une offre d’un dixième de point plus élevée mais qui paie le notaire peut sortir gagnante sur un terme de cinq ans.
La pénalité de remboursement anticipé
Briser un terme avant l’échéance déclenche une pénalité. Sur un taux variable, c’est habituellement trois mois d’intérêts. Sur un taux fixe, c’est le plus élevé de trois mois d’intérêts ou du différentiel de taux d’intérêt, et ce second calcul varie énormément d’une institution à l’autre.
On l’obtient de votre prêteur actuel avant d’aller plus loin. Il m’arrive régulièrement de conseiller d’attendre l’échéance : un bon conseil, c’est parfois de ne rien faire.
Refinancement ou marge hypothécaire ?
Le refinancement sort un montant fixe, amorti, à un taux hypothécaire : il convient quand le montant est connu, comme des rénovations chiffrées. La marge hypothécaire (HELOC) est une réserve dans laquelle vous puisez au besoin, à taux variable et avec des paiements d’intérêts seulement, quand le besoin est incertain ou étalé dans le temps.
Le 80 % dont on parle plus haut est le plafond du financement TOTAL garanti par la propriété, alors que la portion réellement réutilisable d’une marge s’arrête à 65 % de la valeur retenue par le prêteur. Ce qui se situe entre les deux peut vous être prêté, mais sous forme de prêt amorti : vous le remboursez sans pouvoir le réemprunter au fur et à mesure. Plusieurs prêteurs plafonnent d’ailleurs plus bas que ces maximums.
Questions fréquentes
Combien peut-on retirer en refinancement hypothécaire ?
En général jusqu’à 80 % de la valeur marchande de la propriété, en incluant le solde de votre prêt actuel. Sur une maison évaluée à 500 000 $ avec un solde de 280 000 $, cela représente environ 120 000 $ d’équité mobilisable, moins les frais.
Quelle pénalité pour briser mon hypothèque avant l’échéance ?
Sur un taux variable, habituellement trois mois d’intérêts. Sur un taux fixe, le plus élevé entre trois mois d’intérêts et le différentiel de taux d’intérêt, dont le calcul diffère beaucoup d’un prêteur à l’autre. On obtient le montant exact auprès de votre institution avant de décider quoi que ce soit.
Faut-il une évaluation de la propriété pour refinancer ?
Presque toujours. Le prêteur veut une valeur marchande indépendante avant de prêter sur l’équité. Les frais d’évaluation sont à votre charge et représentent généralement quelques centaines de dollars, selon le type de propriété.
Peut-on refinancer avant la fin de son terme ?
Oui, mais briser le terme déclenche une pénalité qui peut annuler l’avantage. On calcule toujours ce montant auprès de votre prêteur actuel avant d’aller plus loin. Quand la pénalité est trop lourde, attendre l’échéance est souvent la meilleure décision, et je vous le dirai.
Combien de temps prend un refinancement hypothécaire ?
Comptez généralement de trois à six semaines entre la demande et la signature chez le notaire. L’évaluation de la propriété et la préparation des documents notariés sont les deux étapes qui allongent le délai.
Quels documents faut-il pour racheter la part de mon ex ?
Une convention d’achat-vente, une convention de séparation finalisée ou une ordonnance du tribunal : l’une des trois suffit, et un jugement de divorce n’est pas obligatoire. Les deux parties doivent déjà être au titre de la propriété au moment de la demande, et l’assureur exige une évaluation intérieure complète de la propriété.
Combien coûte l’assurance dans un rachat de part après une séparation ?
La prime d’assurance n’est pas remboursable et peut atteindre 4 % du prêt dans les tranches les plus élevées. Sur les noms de programmes, beaucoup de textes en ligne se trompent : au 1er septembre 2026, un seul assureur publie officiellement cette politique. La disponibilité dépend donc de l’assureur et du prêteur retenus, et s’évalue au dossier.
Y a-t-il des droits de mutation à payer quand on rachète la part de son ex ?
Entre ex-conjoints de fait, l’exonération des droits de mutation est enfermée dans des délais courts. Un rachat qui traîne peut la faire perdre, ce qui coûte cher quand on l’oublie. C’est une des premières choses à valider avec votre notaire.
Refinancement ou marge hypothécaire : lequel choisir ?
Le refinancement convient quand le montant est connu et l’usage précis, comme des rénovations chiffrées. La marge hypothécaire convient quand le besoin est incertain ou étalé dans le temps, puisque vous ne payez d’intérêts que sur ce que vous utilisez. Les deux se combinent très bien dans une même structure.
Refinancer fait-il perdre l’assurance prêt hypothécaire déjà payée ?
En règle générale oui : un prêt assuré qu’on refinance perd son statut assuré, la prime déjà payée ne se récupère pas, et le nouveau prêt suit les règles conventionnelles à 80 % de la valeur. Il existe cependant une exception depuis le 15 janvier 2025, quand le refinancement sert à ajouter un logement secondaire à votre propriété. L’accès à ce programme dépend entièrement du prêteur, tous ne l’offrent pas, et on vérifie ensemble s’il s’applique à votre projet.
Prochaine étape
15 minutes
pour clarifier votre stratégie.
Un appel découverte, sans frais, sans engagement. On regarde votre projet ensemble, et je vous guide à chaque étape.
Xavier Valiquette · Courtier hypothécaire, certificat AMF n° 270893 · Multi-Prêts Hypothèques. Information fournie à titre indicatif ; les conditions varient selon le prêteur et selon votre dossier.